Wij merken dat steeds meer mensen overwegen om een huis te kopen en dat te verhuren. Of ze kopen een nieuw huis, en willen graag hun huidige woning aanhouden voor de verhuur. Dat kan een interessante investering zijn. Wat zijn belangrijke aandachtspunten bij dit proces?

Speciale hypotheek: de verhuurhypotheek
Als je een lening wilt afsluiten voor een huis dat je wilt gaan verhuren, kom je in de basis niet in aanmerking voor een reguliere hypotheek. Je zult hiervoor een zogenaamde investerings- of verhuurhypotheek moeten afsluiten. In de voorwaarden van een dergelijke hypotheek is namelijk opgenomen dat permanente verhuur is toegestaan (mits conform bepaalde regels). Bij een reguliere hypotheek is verhuur van je woning meestal niet toegestaan.

Overigens zijn niet alle vormen van verhuur toegestaan bij een verhuurhypotheek. Zo is short stay verhuur aan toeristen niet toegestaan. Datzelfde geldt voor bijna alle gevallen van kamerverhuur (tenzij ten minste één van de huurders een eerste- of tweedegraads familielid is) en voor verhuur van vakantiewoningen en stacaravans.

Voorkom ongeoorloofde verhuur bij verhuur van je oude woning
Wanneer je een nieuwe woning koopt en je je oude woning wilt verhuren is het dus van belang om je reguliere hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek. Doe je dat niet, dan kan dit een hoop narigheid opleveren met je hypotheekverstrekker. De hypotheek kan bij ongeoorloofde verhuur direct worden opgeëist, wat betekent dat de lening meteen moet worden terugbetaald. Is dat niet mogelijk, dan zal de woning moeten worden verkocht (onderhands of via een veiling). Er ontstaan dan echter problemen met de huurder (wat een schadeclaim kan opleveren) en de verkoopopbrengst is vaak veel lager. Daarnaast kun je ook nog geconfronteerd worden met een registratie in het frauderegister voor hypotheken. Het is dus van belang je woning niet ongeoorloofd te verhuren.

Verhuurhypotheek: wat is mogelijk?
Met een verhuurhypotheek krijg je een maximale financiering van 70% tot 80% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat. Dat laatste is belangrijk, immers de waarde in verhuurde staat is doorgaans lager dan de reguliere marktwaarde. In de praktijk betekent dit dat je zelf zult moeten investeren.

Rekenvoorbeeld
Stel je koopt een appartement van € 300.000,- waarvan de waarde in verhuurde staat € 260.000,- is. Met een financiering van 80% krijg je dan maximaal een bedrag van € 208.000,- aan verhuurhypotheek. Je zult dus zelf over behoorlijk wat vrij vermogen moeten beschikken. In dit voorbeeld moet je een bedrag van € 92.000,- plus de aankoopkosten zelf inbrengen. Een oplossing hiervoor kan liggen in de overwaarde van je eigen woning; als er voldoende overwaarde in je eigen woning zit, kun je een verhoging van je huidige hypotheek opnemen om (een deel van) de eigen inbreng te financieren. Zo kun je door een combinatie van twee financieringen toch die woning kopen. Uiteraard moet dit wel allemaal passend zijn op basis van inkomen.

Rentetarieven
Voor een verhuurhypotheek betaal je een hoger rentetarief dan voor een reguliere hypotheek. Dit verschilt uiteraard per bank, maar voor een rentevastperiode van 10 jaar ligt de rente op dit moment tussen de 2% en 3%. Daarbij geldt hetzelfde als voor reguliere hypotheken; aflossingsvrij lenen kent een hoger tarief dan wanneer je annuïtair of lineair aflost. En hoe hoger het percentage van de marktwaarde, hoe meer rente je betaalt.

Fiscaliteit van de verhuurde woning
De rente die je betaalt voor de hypotheek ten behoeve van de verhuurde woning is niet aftrekbaar. Een woning die je verhuurt valt namelijk niet in box 1 maar in box 3. De WOZ waarde van de woning wordt als vermogen meegenomen in box 3. Indien de huurder huurbescherming geniet, wordt afhankelijk van de hoogte van de jaarhuur een bepaald percentage van de WOZ waarde aangehouden in box 3. De lening wordt als negatief vermogen aangemerkt in box 3. Dit vermindert dus weer je vermogen in box 3. De huurinkomsten die je verkrijgt zijn in de basis vrijgesteld van belasting.

Kostenplaatje van de verhuurde woning
Houd er rekening mee dat je naast de kosten voor het verkrijgen van de hypotheek ook andere kosten moet maken als je een woning voor de verhuur wilt kopen. Zo betaal je sinds dit jaar geen 2% maar 8% overdrachtsbelasting over de koopsom. Maar denk ook aan de eenmalige kosten voor de notaris, makelaar en taxatie. Daarnaast zijn er de doorlopende kosten zoals de opstalverzekering, gemeentelijke heffingen, OZB, kosten van de VVE (bij een appartement) en kosten voor onderhoud van de woning. Tot slot zul je ook rekening moeten houden met risico van leegstand en eventuele kosten voor het vinden van een geschikte huurder. Het is van belang om het financiële plaatje (huurinkomsten vs. kosten) vooraf goed in kaart te brengen om zo de investering te beoordelen op rendement.

Ook is het van belang dat het bij de verzekeraar van je woning bekend is dat de woning wordt verhuurd.

Goed advies
Er zijn al met al dus aardig wat aandachtspunten bij de aankoop van een woning voor de verhuur. Laat je daar echter niet door afschrikken en laat je goed begeleiden en adviseren bij het traject. Je kunt contact met ons opnemen als je interesse hebt in een afspraak met één van onze adviseurs op dit gebied. We helpen je graag verder.

Particuliere klant bij MJFP

Wij bieden u als particuliere klant een volwaardig financieel dienstenpakket aan en nemen u de zorg voor uw financiële zaken daadwerkelijk uit handen! U kunt bij ons terecht voor advies over uw hypotheek, verzekeringen, pensioen, vermogen, krediet en meer. Zo heeft u alles dus onder één dak wat veel van onze klanten erg prettig vinden.

In het menu aan de linkerkant kunt u de keuze maken voor het onderwerp waar u graag meer over wilt weten.