Er wordt vaak over gesproken: een familiehypotheek. Als je een hypotheek wilt afsluiten, denk je er in eerste instantie misschien niet direct aan om daarvoor naar je ouders (of andere familieleden) te stappen. Toch is zo’n familiehypotheek vaak een interessante optie, die voor alle partijen gunstig kan zijn. De familiehypotheek: hoe werkt het precies?

Een rekenvoorbeeld
Frank en Ella gaan hun eerste huis kopen. Dat huis kost € 275.000,-. Frank en Ella nemen een hypotheek op bij de bank van € 225.000,-. Daarnaast lenen ze de resterende € 50.000,- bij de ouders van Frank. De rente die ze afspreken voor de familiehypotheek van € 50.000,- is 4%. Dit betekent dat ze in het eerste jaar € 2.000,- rente betalen aan de ouders van Frank.

Frank en Ella mogen de rente over de familiehypotheek (4%) aftrekken bij hun belastingaangifte. Dit betekent dat zij ± 1,5% terugkrijgen. Netto betalen zij dus 2,5% rente. Franks ouders houden 1,5% (€ 750,-) van het jaarlijkse rentebedrag zelf en schenken 2,5% (€ 1.250,-) jaarlijks terug aan Frank en Ella. Omdat dit bedrag ruim binnen de schenkingsvrijstelling valt, hoeven zij er geen belasting over te betalen. 1,5% is een prima rendement voor de ouders van Frank, gelet op de huidige minimale rentevergoeding op een spaarrekening. Als ouders zelf een hypotheek opnemen op hun eigen woning om het bedrag vervolgens door te lenen aan kinderen, dan kan het ontvangen rentebedrag gebruikt worden om de verschuldigde rente (vaak vrijwel geheel) te voldoen.

Onderaan de streep heeft de familiehypotheek nu geen rentelast voor Frank en Ella. Frank en Ella betalen alleen de maandelijkse aflossing aan de ouders van Frank, indien het een annuïteiten- of lineaire hypotheek betreft. Ouders kunnen er zelfs voor kiezen ook deze maandelijkse aflossing terug te schenken. In dat geval komen er voor Frank en Ella helemaal geen lasten voort uit deze hypotheek. Een aantrekkelijke manier om belastingvrij vermogen over te dragen.

Duurdere woning mogelijk
In dat laatste geval kan de familiehypotheek ook ruimte bieden om een duurdere woning te kopen dan binnen de inkomenstoets van de bank mogelijk is. Als bij de bank kan worden aangetoond dat er geen lasten voortkomen uit een familiehypotheek, dan wordt bij diverse banken deze lening bij de inkomenstoets buiten beschouwing gelaten. De lening is namelijk lastenvrij. Stel dat Frank en Ella dus op basis van hun inkomen slechts € 225.000,- kunnen lenen, dan kunnen ze nu door de familiehypotheek een duurdere woning aankopen. En dat kan heel prettig zijn in de huidige woningmarkt! Zo kun je als ouder(s) dus je kind een stukje op weg helpen.

Extra voordeel: lagere rente bij de bank
Als je naast de familiehypotheek ook een hypotheek bij de bank afsluit, betaal je daar in veel gevallen een lagere hypotheekrente voor omdat de bank minder risico loopt. Omdat je minder leent bij de bank betaal je namelijk een lagere risico-opslag en is de hypotheekrente dus lager dan wanneer je een hypotheek voor de volledige koopsom van de woning zou moeten opnemen. Dit laatste geldt overigens alleen als je een hypotheek opneemt zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG); dan krijg je immers altijd het laagste rentetarief.

Hypotheekrenteaftrek: hier moet je op letten!
Net als bij een reguliere hypotheek mag je de rente van een familiehypotheek aftrekken bij je belastingaangifte, als je voldoet aan de volgende drie eisen:

– Je moet een marktconforme rente betalen
– Je moet de lening in maximaal dertig jaar (annuïtair of lineair) aflossen (tenzij je overgangsrecht van vóór 2013 hebt; dan mag er ook aflossingsvrij geleend worden)
– De voorwaarden van de hypotheek moeten op papier worden gezet (leningovereenkomst)

Daarnaast zijn er ook administratieve plichten. Beide partijen dienen de lening c.q. vordering op te nemen in hun belastingaangifte. Daarnaast moet er daadwerkelijk rente en aflossing worden betaald (en eventueel worden teruggeschonken). Aflossen door middel van kwijtschelding mag dus bijvoorbeeld niet; de transacties over en weer moeten aantoonbaar worden voldaan. Wij kunnen dit traject volledig verzorgen.

Hypotheekrecht voor ouders
Er kan, met name bij hogere leenbedragen, via de notaris ten behoeve van de ouders een hypotheekrecht gevestigd worden op de woning. Als er ook een bancaire lening wordt opgenomen, zal dit een tweede hypotheekrecht betreffen. De geldverstrekker zal daar wel toestemming voor moeten verlenen. De lening kan ook onderhands overeen worden gekomen.

Goed advies is belangrijk
Ook bij een familiehypotheek is het verstandig om je goed te laten adviseren. Wij brengen samen met jou je financiële situatie en wensen in kaart, en kunnen je alles vertellen over de mogelijkheden! Wil je meer weten over de familiehypotheek? Neem gerust eens contact met ons op voor een vrijblijvende afspraak.

Particuliere klant bij MJFP

Wij bieden u als particuliere klant een volwaardig financieel dienstenpakket aan en nemen u de zorg voor uw financiële zaken daadwerkelijk uit handen! U kunt bij ons terecht voor advies over uw hypotheek, verzekeringen, pensioen, vermogen, krediet en meer. Zo heeft u alles dus onder één dak wat veel van onze klanten erg prettig vinden.

In het menu aan de linkerkant kunt u de keuze maken voor het onderwerp waar u graag meer over wilt weten.